So You Want to Build a House?

(Hämta en kopp kaffe och mys ner dig i soffan, det här blir ett låångt inlägg!)

 Building Home || The process || By Sandramaria || Sandramarias.com

Click here for an English translation

(Grab a cup of coffee and kick your legs up, this is going to be a long one!)

Okay. You're there. At the crossroads. You're going back and fort between keeping on filling your landlords pockets with cash by paying rent for your housing, or being covered in debt for all of your 30's and 40's to live in your own house? (But hey, at least you wouldn't be throwing money out the window!)

All of us will make this decision at some point in our lives. And if you've chosen to go with the "in debt for two decades of your life" option - CONGRATULATIONS! You're going to be a homeowner!

So, now what?

When me and my husband decided on kicking off this project I had no idea of what we were getting ourselves into. I had done little to no research at all and just went wherever Kim and our neighbors-to-be (if you didn't read my last post, we are building a semi detachable house with our close friends) told me to go. I had no idea that we were about to burry ourselves in meetings, signings, phone calls, approvals, forms, and decisions. Not to mention all of the endless waiting. But o'boy, now when I'm starting to see the results of our hours upon hours of hustling it is all so, so, SO worth it!

So what does the process of starting a house building project look like? In this step-by-step guide I will walk you trough the overall steps that needs to be taken in order to be able to show off a self-built home.

Keep in mind that we are doing this in Finland and that the rules and regulations may be different where you live. Consider this a rough overall guideline, not the definite action plan. :)

Okej. Du är där. Vid vägskälet. Du velar fram och tillbaka mellan att fortsätta fylla din hyresvärds fickor med pengar eller att själv ha lån upp över öronen ända tills du är mitt i din 50 års kris. Hyra, köpa, hyra, köpa ..? Vi kommer alla till en punkt förr eller senare där vi behöver välja hur vi tänkt ha det, och om du valt att köra all in på "skuldsatt ända in i 50 års krisen" alternativet – GRATTIS! Du ska bli husägare!

Men, sen då?

När jag och Kim bestämde oss för att vi ville bygga hus hade jag ingen aning om vad det var vi gav oss in på. Jag hade inte gjort någon research innan, utan följde bara blint efter Kim och våra vänner och hade exakt noll koll på läget (Missade du mitt senaste inlägg? Läs mer om parhuset här!). Jag hade ingen aning om att vi höll på att dränka oss i möten, underskrifter, telefonsamtal, ansökningsprocesser, blanketter och beslut. För att inte glömma alla månader av bara väntande. Men ojoj! Nu när jag börjar se resultatet av våra otaliga timmar av "rejna rama kråtase" så kan jag inget annat än njuta av att precis allt är så värt det!

Så hur gör man? Hur ser processen från husdröm till ett färdigt självbyggt hus ut? I detta inlägg tänkte jag gå igenom processen steg-för-steg och ge en liten överblick över hur det kan se ut. Kom ändå ihåg att jag absolut inte är någon expert, utan endast delar med mig av hur vår process sett ut. Kom också ihåg att processen kan se väldigt annorlunda ut i den stad eller kommun (eller i det land!) som du tänkt bygga i. Se på detta som en överblickande guide, inte en definitiv handlingsplan. :)

 The Ins and Outs of Starting a House Building Project || Building Home || The Process || By Sandramaria || Sandramarias.com

Click for an English translation

STEP ONE: THE WHERE?

This is the very fun part! Where do you want to live? Do some research on the available land lots in the area, make a list of all the interesting ones and go for a road trip! Look the addresses up on the map and plan your route. Go visit all of the lots and take notes and pictures.

How is the neighbourhood? Is there a supermarket nearby? Is it easy to get to? How does the land itself look? Where is the sun coming from and is there lots of trees on others properties that blocks the sun from your possible garden-to-be?

Once you've found the perfect place to set up your dream home it's time to contact the owner or real estate agent, set up a meeting and close the deal.

Pro tip: Look at the houses nearby. What color are they? What kinds of roofs are there on the houses in the area? Chanses are that an architect has made an overall plan for the neighborhood and decided that all houses should be roughly the same color and be built with similar attributes. You can always apply for an exceptional permission, but in some cases this plan is definitive.

For all you Finns out there: Check out pages like Findit.fi, Tori.fi, and Oikotie.fi as well as the lokal real estate agencies for land lots for sale. And don't forget to check out your towns leasing lots as well!

STEG ETT: VAR?

Det här är ett av de allra roligaste stegen: var vill du bo? Gör lite research på lediga tomter i det området, sätt ihop en lista på intressanta objekt, kolla upp på kartan och planera en roadtrip! Kör runt till alla tomter, gör anteckningar och fota massor!

Se och känn efter: Hur är området? Lugnt? Stökigt? Skrämmande stilla? Finns det mataffärer nära? Hur var det att ta sig till tomten? Hur långt har du till jobbet? Kan du cykla? Varifrån kommer solen? Och (nästan viktigast) blockeras solen av en massa träd på någon annans tomt? Om du har möjlighet så kan det vara lönt att besöka de mest intressanta tomterna fler gånger vid olika tider på dygnet för att så en så bra bild av området som möjligt.

När du väl hittat den perfekta platsen att bygga ditt bo på så är det dags att ta kontakt med säljaren (eller möjligtvis mäklaren), boka in ett möte, lägga ett bud och hålla både tummar och tår!

 

Tips: När du kör runt och kollar tomter, håll också ett litet öga på hur andra hus i området ser ut. Bostadsområden är nästan alltid detaljplanerade, vilket betyder att det finns en del riktlinjer för hur hus i området ska se ut (t.ex. vilken typ av tak huset ska ha, vilket material det ska vara byggt i och vilka färger som är tillåtna). Man kan alltid ansöka om undantagstillstånd för att bygga något annat, men i vissa fall är planen väldigt långt fastspikad.

 

Kom ihåg:
» Kolla både sidor som Findit.fi, Tori.fi och olika mäklarsidor för tomter till salu, men glöm heller inte att de flesta kommuner har tomter som du kan arrendera (i princip "hyra") för att bygga ditt hus på.

» Kolla alltid byggrätten på den tomt du tänker köpa eller arrendera. Är byggrätten tillräckligt stor för ditt hus + garage + ev. förråd el.dyl. du vill bygga? För oss som planerade parhus var det extra viktigt att hålla koll på att hela huset + två garage fick plats utan att överskrida byggrätten. I de flesta kommuner kan man få ansöka om undantagstillstånd för att överskrida byggrätten med någon procent, men det är inget man ska räkna med som en självklarhet.

» Tänk också på att göra en markundersökning på tomten (eller kanske den redan blivit gjord av säljaren?). Om grunden är för dålig kan man vara tvungen att göra ett massabyte eller påla huset, om tomten ligger för lågt ner kan man behöva fylla upp för att få rätt nivå på huset och om tomten ligger på ett grundvattenområde finns strikta bestämmelser för att man t.ex. inte får ha en vanlig bergvärmepump. Allt detta bidrar till en högre kostnad för grundarbetet.

 

Viktiga begrepp i detta skede: byggrätt, markundersökning, detaljplan, köpa eller arrendera tomt.

Building Home : The process 4 : By Sandramaria : Sandramarias.com.jpg

Click for English translation

STEP TWO: THE HOW?

When you've contacted the owner, met with them on the site and yelled: I'LL TAKE IT! It's time to go to the bank. (You could definitely do this step first, but for us it was easier to deal with the bank when we actually knew we had something to buy.) My tip is to ask for loan-offerings at many banks and have them compete each other! We got a really great deal by asking back and forth. Having something to compare the deals with also makes the decision much easier.

Here you could choose to take two separate loans: one for the land lot and one for the house. This is maybe easier if your not rushing the building part, or if you need to know the price of the actual house before taking on an even bigger loan. We, however, took a big-ass loan to cover the whole project at once. Might as well just rip off the band aid and have it over with. ;)

(I strongly advise you to ask your bankers for help on decisions regarding loans, I'm not an expert by any means!)

STEG TVÅ: HUR?

Sådär. Möte med tomtägarna fixat. Du har utbrustit "JAG TAR DEN!" med din allra mest taggade blivande-husägar-röst. Handpenningen är betald och drömtomten reserverad. Sen då? 

Om du, precis som vi, tillhör gruppen "vanliga dödliga" så kommer du behöva ta lån för ditt projekt. (Detta steg går säkert att göra först, men för oss var det lättare att gå till banken när vi visste att vi hade något att köpa.) Mitt tips är att gå till fler banker och be om låneofferter. De flesta banker är väldigt villiga att diskutera och försöker få dig så nöjd som möjligt eftersom de vill ha dig som kund. Dessutom är det väldigt svårt att veta om man fått till en bra deal eller inte om man inte har något att jämföra med.

Här har jag för mig att man kan välja att ta två skilda lån (ett för tomten och ett senare för huset), vilket kanske är bra som du inte tänker påbörja byggandet genast. Vi tog ändå ett mega-lån för att täcka kostnaderna för rubbet. Lika bra att riva av plåstret på en gång bara! ;)

(Jag påminner ännu om att jag endast skriver om våra erfarenheter och berättar hur vi gjorde. Jag rekommenderar starkt att diskutera möjligheter och alternativ med experter på t.ex. banken.)

 

STEG TVÅ OCH EN HALV: HANDSLAGET

När lånet är fixat är det bara att gå tillbaka till tomtägaren, ordna med ett möte, betala och skriva på köpebrevet. Här kan det vara lönt att ta hjälp av mäklare (eller kanske säljaren redan har en mäklare?) för att allt ska gå rätt till. Vid köptillfället ska t.ex. ett köpevittne finnas närvarande och ett officiellt köpebrev (som fungerar som ett avtal mellan säljare och köpare) ska skrivas under. Efter det ska en lagfart göras och tomten ska eventuellt styckas (om den säljs som en del av en annan tomt). Här gav vi över tyglarna till experter som fixade med alla dokument vad gäller köpet, och så tog vi kontakt med lantmäteriverket för att påbörja styckningsprocessen.

 

Kom ihåg: 
» Det verkar överväldigande och nästan helt omöjligt när man hör vad man ska ha med och vad som behöver göras, men vi hade heller ingen aning om vad som behövdes innan vi började. Kolla med mäklare och bankpersonalen, de har gjort detta tusen gånger förr! Var inte rädd för att fråga! :)

 

Viktiga begrepp i detta steg: Låneborgen, ränta, räntetak, amortering, lagfart, köpebrev, köpevittne, styckning av tomt.

 Building Home || The Process || By Sandramaria || Sandramarias.com
 Building Home || The Process || By Sandramaria || Sandramarias.com

Click here for English translation

STEP THREE: THE WHAT AND BY WHOM?

Okay, you have the finances figured out and the land to build your home on. The next step would be figuring out what house you would like to build, and if your going to do it all yourself, or have professionals build it for you.

There are thousands of different house models out on the market. Start by checking different developers portfolios and pick out your favorite house models. Then contact them and set a meeting. Keep in mind that most of the developers will let you make personal changes to the models, so don't be afraid to have a conversation with them about your wishes and needs.

The other alternative, and what we ended up doing, is to make a rough sketch of what you would like the floor plan of your house to be, send it to developers and ask them to draw up a house based on your sketches. Now I will tell you: not every developer will jump on the idea, and you may find yourself getting more unanswered inquiry emails than serious replies, but don't stop looking and asking people! There will be a perfect company to make all your house dreams come true!

Pro tip: When it comes to the actual building process, most companies offer different levels of pre-built houses. There is everything from "pick your house, wait 'til it's all done, pick up the keys and move in" (which is the most expensive plan) to "here's the materials and floor plan, just figure the rest out" (which is the most cost-effective plan). Ask your developer for options and what they would recommend for you and your experience level.

We went for a semi-pre built house, where we have professional constructors do all the ground work and put the outside of the house together, while we're building the entire inside (starting from the insulation) ourselves. This model works well for us because both my husband and our neighbor-to-be are in the constructing business and have some previous house building experience. We also have a very close communication with our head constructor and are able to ask for guidance if we don't know how to proceed.

STEG TRE: VAD OCH VEM?

Sådär. Nu var det, enligt mig, allra svåraste över. Du kan pusta ut en stund. Andas lite och ta ny sats.

Huset. Vad vill du bygga? Och kanske framförallt, vill DU bygga? Eller vill du se på när någon annan bygger? ;)

Det finns hundratusentals olika husmodeller till salu av diverse byggföretag. Börja med att kolla runt på byggföretagens hemsidor och gör upp en lista på vilka modeller du gillar (och kanske vad du absolut inte vill ha). När du fått lite mer kött på benen, och kanske till och med hittat en favoritmodell, kan du ta kontakt med husföretaget och boka ett möte och be om en offert. 

Det andra alternativet är att planera ditt hus själv, som vi gjorde. Även här kan det ändå vara bra att se lite på vad som finns och ungefär hur man kunde tänka sig att huset skulle se ut. Rita sedan upp en skiss på både planlösningen och fasaden, gör upp preliminära mått och skicka iväg en förfrågan till olika husföretag. Här vill jag ändå meddela att inte alla byggföretag är jättetaggade på att ta sig an specialprojekt, och du kanske märker att du blir kvar med fler obesvarade mejl än seriösa förslag av företagen. Men ge inte upp! Någonstans finns någon som är villig att ta sig an ditt projekt!

Vad gäller själva byggandet finns det många olika vägar att gå: allt från "det här huset vill vi ha, vänta, plocka upp nycklarna och flytta in" (det dyraste, men minst krävande alternativet) till "varsågod, här är material och ritningar, bygg allt själv" (det billigaste, men mest krävande alternativet). Vi valde att köpa ett stomfärdigt hus och köpte även grunden via byggarna. Det här betyder att våra byggare fixar allt på utsidan med grävning och grundning och gör klart väggarna på utsidan. Vi börjar med isolering på insidan och spirar upp innerväggarna själva. 

Här kan det vara lönt att diskutera med byggarna om vilket alternativ som passar ens egen budget, tidsram och erfarenhet bäst. Att bygga ett hus helt själv må vara billigast, men det kräver också en enorm arbets- och tidsinsats.

 

Kom ihåg: 
» De flesta byggföretag kan låta dig göra små ändringar på de färdiga husmodellerna, så var inte blyg med att prata om dina specifika önskemål och drömmar.

» Om du väljer att rita ditt hus själv kan det vara bra att komma ihåg att det kanske inte går att förverkliga det du tänkt till punkt och pricka (med bärande väggar, lagstadgade rumstorlekar mm.), men din skiss kan definitivt användas som en utgångspunkt när du och dina byggare börjar fixa de faktiska ritningarna.

» Om ni vänder er till elementföretag så kommer de att bygga ert hus del för del sin hall och sedan lyfta delarna på plats på tomten. Men om ni frågar ett företag som spirar på plats innebär det att de bygger allt från grunden på er tomt, en planka i taget.

» Kom ihåg att anlita elektriker, VVS-montörer o.dyl. i tid, de behöver oftast vara med från dag ett. Kom också ihåg att fixa el- och vattenanslutning i tid, även dessa kommer behövas från dag ett.

 

Viktiga begrepp i detta skede:
Kvadratmeter (bostadsyta vs. våningsyta),
element vs. att spira upp på plats,
nyckel i hand vs. stomfärdigt, vs. skivfärdigt,
el- och vattenanslutning.

 Building Home || The Process || By Sandramaria || Sandramarias.com
 Building Home || The Process || By Sandramaria || Sandramarias.com

Click here for English translation

STEP FOUR: PAPERS, PAPERS, PAPERS

Once you have the overall plan for what you would like to build ready to go, it is time to send in your building permit application. This process is different for every city, but in order to build something on your land you need to get permission first.

Here is where I strongly suggest doing your research! What papers do you need to file in order to qualify for consideration? How often does your towns committee have meetings, and when is the deadline for applying to get into the meeting? Do you need to apply for any exceptionalities (this is where we screwed up, which pushed our project back months)?

The most important part at this point is to have patience. It is hard, it feels like your project is on pause and you are just so eager to get started. Just keep in mind that it is always better to make it right from the get go rather than having to fix major things later.

Remember: Don't give up even though your application may not be accepted the first time. Just make the required changes and try again! It is not the end of the world! Patience is key, remember! :)

STEG FYRA: PAPPER, PAPPER, PAPPER

Sådär. Nu var allt planerat och klart. Men innan du skriver under något med dina byggare behöver du kolla upp att det är okej att bygga det du tänkt dig. Du behöver ansöka om ett bygglov.

Den här processen kan se väldigt olika ut beroende på i vilken kommun/stad/land du bygger i, men var du än planerat att smätt upp ditt hus så behöver du ansöka om lov först.

Här rekommenderar jag att göra lite research innan! Vilka papper och vilka bilagor behöver du fylla i? Hur ofta håller kommittén möten? När är deadline för att hinna med på nästa möte? Finns det något på din plan som kommer kräva undantagstillstånd? (Kolla det här specifikt! Denna punkt bromsade vårt projekt i månader!) 

Dina byggare kan hjälpa dig med papper vad gäller huset, men du behöver ändå kolla med kommunen eller staden vilka andra blanketter som behövs och vad som gäller. Man behöver t.ex. be de närmaste grannarna om samtycke för byggprojektet (det här är ett bra tillfälle att få lite bekanta i sitt nya område ;)), man behöver ha markundersökningen jag berättade om i steg 1 och så behöver man ha med alla ritningar på både planlösning, fasad och situationsplan (var på tomten man tänkt placera ut allt) på alla byggnader man planerat bygga. 

 

Kom ihåg:
» Tänk på att kommunen kanske har möten en gång i månaden eller mer sällan. Ha klart alla papper i god tid före deadline så att du hinner komplettera innan mötet ifall något saknas, annars kommer ditt ärende inte tas upp förrän på nästa möte.

» Gör allt rätt, ha med allt du tänkt bygga och vänta på att din ansökan går igenom. Det är mycket bättre att få igenom allt på en gång än behöva ansöka om tilläggslov om du senare kommer på att du vill ha en spis med skorsten. MEN, glöm inte bort att det är möjligt att göra en tilläggsansökan om du senare kommer på att du vill ha en spis med skorsten. :)

» Tänk också på att det efter att bygglovet gått igenom finns en besvärstid, då vem som helst får överklaga kommunens beslut att bevilja bygglovet. I så fall behöver kommunen ta ställning till överklagan och något på huset kan behöva ändras. Det här är ändå väldigt ovanligt när det gäller vanliga hus, har jag förstått.

» Ha tålamod! Bli inte uppgiven även om din ansökan inte går igenom första gången. Gör bara de ändringar eller de kompletteringar du behöver och ansök igen! Det går nog förr eller senare ska du se!

 

Viktiga begrepp i detta skede: Bygglov, undantagstillstånd, besvärstid, tilläggsansökan.

 

 Building Home || The Process || By Sandramaria || Sandramarias.com
 Building Home || The Process || By Sandramaria || Sandramarias.com

Click for English translation

STEP FIVE: JUST DO IT!

YOU MADE IT! Your application went through! dancing on the kitchen table unable to calm yourself down because this is the greatest day of your life

Now you just need to contact your contractor, set up a timeline, sign some more papers and watch the process begin!

After that it's just a matter of choosing finishes, finding the right solutions for the different spaces, picking up paint swatches, eating crappy microwave food for months in a row, scrolling Pinterest for hours, contacting interior designers, changing your mind about the color of the shower sets at least 48 times, being overly excited about automatic "screw gun thingies", thinking "well, what's another 100 euros, it's the prettiest door knob on the planet" one too many times, spending all your free time on a plastic-covered construction site hotter than a sauna, going to bed all itchy even after you've spent 45 minutes in the shower after a day surrounded by insulation, and all that fun stuff!

Congratulations! And don't forget to enjoy every moment of this time!

STEG FEM: JUST DO IT!

DU KLARADE DET! Du äger en tomt, du har planerat ditt drömhus, alla tillstånd har blivit godkända, ingen besvärade sig. Du ska bli husägare!! *dansar runt på köksbordet och kan inte hejda dig för det här är den bästa dagen i ditt liv!* 

Nu behöver du bara meddela dina byggare, lägga upp en tids- och betalningsplan och kicka igång processen!

Härefter handlar det bara om att välja ytor, hitta de bästa lösningarna för de olika utrymmena, hämta provfärger, leva på mikromat och grillkorv i månad efter månad, scrolla runt på Pinterest in på småtimmarna, kontakta inredningsplanerare, ändra dig om färgen på duschsettet femtioelva gånger, vara överdrivet glad över att det finns automatiska "skruvpistoler", tänka "äääh, 100€ till kan väl inte skada, de är de snyggaste dörrknopparna jag någonsin sett" en gång för mycket *dit for hela budgeten*, spendera all din fritid på en plastintäkt byggarbetsplats varmare än en bastu, klia ihjäl dig när du ska sova även om du stått 45 minuter i duschen för att försöka få bort bergullen ur håret, och allt annat roligt!

 

GRATTIS än en gång! Glöm inte bort att njuta av varje sekund av denna helt fantastiska resa!

 


Tell me

Are you in the middle of a house building process?
Or are you thinking about it?


You may also enjoy